東門[廣東深圳老街名]-發(fā)展東門在深圳最熱鬧的地方――東門。具有300多年歷史的深圳東門老街，經過3年多的徹底整治改造，如今已經徹底置換成為一個集商業(yè)、旅游、觀光、休閑于一體的現代化商業(yè)步行街。今天上午，新東門的建設者、設計者和雕塑家們匯聚一堂，向新聞媒介通報了二期改造成果。走進東門步行街區(qū)，琳瑯滿目的商品讓人愛不釋手，舒適時尚的購物環(huán)境讓人流連忘返，無論是本地市民還是外來游客，無論是打工子弟還是高收入階層，東門總是他們購物休閑的理想場所之一。

當一個歷史產物從輝煌走向衰落的時候，總有很多人去探究其興衰成敗，就如今日的東門商業(yè)步行街，從過去深圳首屈一指的生財旺地，成為今日商家公認零售業(yè)經營風險最高，低檔貨充斥的商圈。東門的低檔化趨勢引起商界紛紛揚揚的探討，其實東門的商業(yè)現狀存在著必然因素。例如步行街缺乏整體規(guī)劃，商業(yè)業(yè)態(tài)重復嚴重，經營者缺乏專業(yè)經營知識等都是造成東門商業(yè)低檔化的主要原因。

商業(yè)業(yè)態(tài)重復形成惡性競爭，東門形成低檔化的主要原因是業(yè)態(tài)重復。商圈內的商城各自為營，缺乏政府整體規(guī)劃和專業(yè)商業(yè)策劃，眾商城一窩蜂集中發(fā)展服飾、鞋帽等行業(yè)，造成業(yè)態(tài)重復，引發(fā)惡性低價競爭。

柜臺鋪引推動檔化潮流，另一方面，各商城為增加租金收入，將鋪位劃分成小面積出租（俗稱“柜臺鋪”），吸引了大量經營低檔商品的小個體戶，其商品質量摻差，檔次難以提高，使整個商業(yè)街區(qū)充斥低檔商品，形成低檔化潮流。

商業(yè)經營管理層次較低，所謂“唇亡齒寒”，商戶經營成敗關系商城興衰?？v觀東門商業(yè)成功者如太陽城百貨、茂業(yè)百貨等，都有共同特點：專業(yè)經營管理；統(tǒng)一形象宣傳；舒適的購物環(huán)境。相形之下，許多商城經營者缺乏現代經營知識，仍處于“收租者”角色，很少考慮為商戶創(chuàng)造“人才兩旺”的經營環(huán)境；例如在布局規(guī)劃上，鋪位規(guī)劃過密，通道狹窄，購物環(huán)境不佳，削減了顧客購買欲望，使客流難以在商城內停留；在宣傳上往往“曇花一現”，招商或開業(yè)之時大灑金錢宣傳，開業(yè)期后即“惜金如命”，形象上缺少適度宣傳衡溫，使商場品牌在未強化消費者認知和記憶即告消失。

商業(yè)定位導致二樓以上經營困難，東門二樓以上經營困難已是業(yè)界公認的難題。這與商業(yè)定位缺乏個性，業(yè)態(tài)重復有直接關系。由于業(yè)態(tài)重復，顧客在進入商業(yè)步行街不足100米的主街道（解放路），即可買到價廉物美的商品，客源大部分在主街道即被消化，造成大多數內街經營一片慘淡，二樓經營更難以為繼；當然，二樓經營困難也存在物業(yè)硬件問題，東門大部分商城存在地方限制和設計問題，例如樓梯位置設計不當，購物空間狹窄等，使客人缺少上樓購物的欲望。

隨著華強北商圈檔次不斷提高，東門“商業(yè)老大”的地位已經失去。反觀東門商業(yè)歷程會發(fā)現，東門做從來就沒有高檔化，其特點是商品齊全、大眾化。從營銷角度分析，檔次也是市場定位，中高檔商圈有國貿商圈和華強北商圈，競爭已然十分激烈，中低檔正好是東門生存空間所在，此乃市場必然規(guī)律。

那么針對目前東門商圈低檔商品充斥，利潤少，投資風險大的狀況，如何減低投資風險呢？關鍵在于獨特的經營定位和專業(yè)的經營管理。成功的例子如鴻基工藝城以經營工藝品為主，在東門獨一無二；專業(yè)的經營管理則數太陽城百貨，該商城經常性舉辦表演、即時優(yōu)惠，適時在媒體上促銷宣傳，為商戶的銷售出錢出力，很值得同業(yè)借鑒。

概之，東門目前的不良狀況是發(fā)展過程中無法避免的，是必然的“陣痛期”，是經營者提升自我能力的階段。相信通過在競爭中學習提高，優(yōu)勝劣態(tài)后，練歷出一批真正善于經營的經營者，東門商圈即會再次煥發(fā)出活力。

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